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年年底的时候写过浦东，从字删为字，标题为浦东至简分析。

读者吐槽说那不是至简，那是啥也没说啊。

这张图里，我们看到了虹桥、人广、陆家嘴、外高桥、金桥、世博、迪士尼，虹桥、浦东、临港

这张图里出现的浦西一个是人广，它对于浦东楼市的意义仅仅是当夫妻双方有一方在浦西的时候的通勤意义，没有更多了。

我们可以清晰地看到，到人广相同的距离，其实价格更低的是南边。

更重要的是，如果把虹桥枢纽和浦东枢纽连线，会发现这条线也更偏南边。

浦东楼市的第一个共识是南边更具有成长性。

和这句话矛盾的地方是：浦东的更南边是奉贤啊。

南边的边界在哪里呢？

如果我们观察16号线，会发现16号线在去临港之前，从航头-新场-南汇，从西往东走了。

这段16号线往北3公里，是一条河流，名叫大治河。

读者们知道在张江科学城规划出台之前，我写过张江必然南扩，当年在论坛上有过记录。

张江南扩之后临港必然北扩，很可惜这句话没有及时留下记录，因为我没有想到来得那么快。

大治河以北，就是临港了。

浦东楼市的第二个共识是长周期看多。

这个共识从正面来看，很多人们吐槽贵的房子，将来不觉得贵的时间比很多人预想的要短。

从负面来看，浦东太大，不少地方人口太稀少，典型的地方就是临港。

所以临港的周期注定不会短。

上海楼市最大的问题就是对外地人不够友好，这种傲慢对上海经济也是一种伤害。

而楼市，是需要人口移居的。不给买房，移居的步骤就给切断。

如果外地人不小心买过外地的房子，7成首付很痛。

浦东楼市这方面的问题还要严重一些，这就意味着我们买房的时候应该避开郊野单元，去人多的地方。

注意，我说的是人多的地方，没有说地段好的地方。

如果临港的购房政策是对全上海的外地人开放，其实是很好的政策。我也不知道为何最后的政策和就业有关。

如果单身可以在临港买房，起码在临港比较容易成家啊。

我们想象一个画面，一个小区好多单身的汉子或者姑娘，这种小区就自带光芒。

浦东规划图有两个轴。

一个是东西城镇发展轴，但是这个发展轴实际上从浦东枢纽到南汇新城是南北向的。

并且这段轴实际上是断的，因为这20公里左右的空间都是荒野。

一个是南北科技发展轴，虽然是南北走向的，但实际上也有一点往南汇新城转弯的感觉。

随着临港新片区的出现，这个轴反而是成立了。

这条轴上有外高桥、金桥、张江、临港。

这条轴的历史是以出口为导向的贸易和制造业。外高桥是国际贸易、保税、出口开发区，金桥是出口加工区，当年的张江也是引进外资企业为主。

而年即将来临的今天，外向型贸易和外向型贸易所需要的国际环境不复存在了。

浦东楼市的第三个共识：知识高度。

早在年，新世纪快要来的时候，上海就提出了浦东要聚焦张江，本意就是聚焦科创。

进入新世纪，依然聚焦张江，按照“国内领先、世界一流”的目标集中力量发展张江。

今日的上海楼市同样也把张江喊为宇宙中心，当然不是单指房价。

这个科创轴中的知识含量，自然是张江核心区、金桥、张江南区、临港、外高桥。

临港的排序靠前不意味着房价会更高，因为那边的企业不需要那么多人，而房子是需要人买的。

把浦东的两条发展轴通过基建来落位，

会发现东西是2号线，南北是18号线。

再看看张江科学城的规划范围，会发现规划范围是以16号线以东，离开18号线3.5公里，即便是衔接范围也还有2公里。

这就涉及到浦东楼市的第三个还没有成为共识的共识：对于楼市来说，规划是没有边界的。

比如这张规划图，曹路、唐镇、康桥、周浦都不是主城区。反而张江科学城规划的所在是主城区。

但是就具体的微观买家来说，并没有规定张江科学城的人就必须买张江科学城。

比如16号线的房子的价值目前看来无法和18号线比。而对于18号线的房子而言，看着东边的张江科学城。

那里未来会不断产生接盘客啊。

当然，是不是主城区也没那么重要。

浦东楼市的第四个共识是新上海楼市逐渐成型

这张图里的张江副中心标注在川杨河两边，而前滩没有标注在川杨河的南边。

或者是个笔误，或者是规划者更在乎世博而非前滩，但潜在的，规划想说的是中央活动区的边界。

浦东开发区的南边界正是川杨河。

实际上不管是前滩还是张江，都在川杨河以南。

在川杨河以南的西边前滩和张江，新的天际线正在打造。

对于浦东南边的人来说，未来去张江和前滩活动就成为主流。

而对于临港来说，去张江也就是现在的进城。

前滩的作用是承接陆家嘴-世博，一度有过世博新城副中心规划讨论，被否定大概是因为黄浦江的威力。

前滩往南是闵行。

闵行浦东区域的优点就是靠江，缺点也明显，没有同纬度浦东的双向支撑。

随着前滩、龙阳路、张江的崛起，浦东以陆家嘴为头部，人字形核心区

向北，陆家嘴，龙阳路、金桥对于赵家沟以南地区形成了辐射。

而赵家沟以北地区，去杨浦挺方便的，而且6号线快要串联10号线了。

浦东开发之初，ZRJ市长就说浦东应该是新上海。

而三十年之后，浦东楼市也逐渐会成长为新上海楼市。

就像不少浦东房子的摇号里面，的比例很低，说明浦东逐渐成为外来人口的选择。

很多人吐槽浦东的配套差，但是对于来自于二线、三线、四线城市的人群而言，浦东配套的好与坏，习惯了就好了。

然而外地人的口味将要影响上海，比如房子要大一点，因为外地人的一部分还需要父母一起照顾小孩，比如房子要好看一点，因为外地房价低，很多人的中产父母没住过老房子。

当然新上海楼市也在乎教育，也许更在乎教育。

新上海楼市也在乎医疗。

希望7年之后GDP翻倍的同时，浦东的房子不再让我们吐槽。

贵就贵了，还那么荒凉。

年12月13日13：30-14：30

周浦新城西岸公园

让共识成为共识---浦东楼市

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