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系列的风格向来就是中立客观，优点劣势，尽笔者所知所研如实告知，当然也必定会有很多认知局限之处，只能说发自肺腑，仅供大家参考，敬请谅解。

重大概念区，新场并未实质受益

此前说过大张江概念区，张江南扩差不多就是最南到周浦，并没有到达新场，而且张江是封闭性政策区域，出了这个范围没有特惠政策，产业上不存在向新场辐射的大机会，同时大张江本身的房地产需求向新场镇溢出的可能性不大，追求低密度社区和小别墅的可以去康桥，追求区位好和品质感的去北蔡，追求配套齐全的可以去周浦，追求上班距离近的可以去张江，追求低单价低总价的可以跳出政策区去航头。

更何况张江南扩下的周浦，本身还存在一个较为漫长的产业填满与发展的周期，纯地缘性地向外溢出能量很小。很显然，张江概念区的机会，新场是抓不到的。

再看自贸区临港新片区，严格意义上来说，大治河以南都算进临港自贸，新场也被划入累一小部分，但很可惜的是，一来沿着大治河的这一带就只能算是进了概念区，并不是先行发展区，什么时候能像样的发展起来还未知。

二来，大家可以看一下新场镇的规划图，大治河以南不是农田就是树林，城镇生活区全部是在概念区外的。第三，昨天笔者讲了，临港自贸购房政策微调的区域（戳文字回顾），很显然政策放宽区域中也不存在新场。很显然，自贸区临港新片区的机会，新场镇也抓不到。

这要是开发商的新盘，肯定会说同时受到两大国家产业战略区辐射，但实际上凭良心而言，笔者还真看不出来夹在两个中间有什么好处，完全是两个政策封闭性区域，真的是两头靠不上，中长期来看，两大概念区并没有提供实质利好。

大市政，完美避开所有轨交利好。

我们可以看到在未来的轨道交通规划中，新场是少有的完美规避了所有新增线路的板块，唯一经过的一条轨道线路，以拥挤窄小著称的16号线，是现成的已经开通运行了好几年的，提供不了短期中期的新增利好。

更关键是周边大多数板块都是双轨交（或者铁路）的情况下，新场还是单轨交，相形见绌。

板块内规划发展，古镇升级，生活品味提升

官话套话，咱们就挤挤水分不多聊了。笔者看下来镇规划中最大的亮点应该就是新场古镇的开发。这个古镇上海人一般没怎么听说过，或者说同等级别的小古镇有很多，包括三林塘。

按上海各古镇在民间的等级或者知名度来说（不按官方历史名镇授牌算），朱家角和七宝算是第一梯队的，枫泾和召稼楼算是已经大幅升级过的第二梯队，真如练塘三林新场应该算是尚未大升级的第三梯队，新场古镇的升级改造肯定对当地是有一定的提升的，包括生活配套和生活格调，但是要对于区域产生大幅度的升级到也不大现实，毕竟近郊一日游里面还有好几个更成熟更有名的呢。

这里顺带说一下板块历史底蕴，所谓新场就是新的盐场，古代时候这里是海边（那时候惠南书院临港还没有淤积泥沙成陆地），这个区域就是滨海超大型晒盐场，盐这东西古代可是宝贝，所以盐业为主体的商贸发达，自然其他酒肆客栈之类也繁荣，也算是江南富贵地。后来由于海岸线逐渐往外移，这里不再滨海，晒盐不在方便，也就逐渐变成了一个普通的江南水乡农业地带。

新场的房价供求机遇，公寓性价比相对平平，但别墅可考虑

规划也好，政策也好，其他各种，最终还是反应到需求面的预期，依靠供求关系左右房价的。在这个方面，新场镇的优势几乎没有，为什么？

这得从地缘板块的关系来说。

新场自身，三年前的那波地王潮还是有一些开发商买地的，地王楼盘入市抬高了整体的单价（笔者还参与过其中一个地王盘的推广）。西侧是相对更靠近市区的航头镇，一半十年前的商品房公寓，一半动迁房，单价总价更低，日常生活配套还略优于新场，刚需的最好入口。

东侧不远就是老南汇的首府惠南镇，生活配套算是老南汇里面最好的，房价上也不比新场贵多少。北侧周浦有张江加持，南侧过了大治河有临港自贸加持，不再多说了。

总体看来，相比于周边板块，新场并不存在房价与配套之间、房价和潜力之间的性价比，可以说是比较尴尬。

不过要明确的是，这里说的主要是公寓，或者说小高层，多层。

如果是联排别墅或者是独栋别墅，那土地稀缺性这个超硬核价值在还是非常值得考虑的。

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